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虚假房屋买卖合同纠纷案例

时间:2017-11-21 18:52:28

案例:

张某曾向李某借款5万元,后因做生意缺少资金且不符合银行放贷条件,张某于2006年3月31日跟李某签订了一份房地产“买卖”契约,约定将张某坐落于某小区的房屋“卖”给李某,房屋成交价格为21万元,并于同年4月办理了过户。事实上,李某未付任何房款,该房屋也由张某及家人实际占用并使用。李某取得该房屋的所有权后,于2006年4月以自己的名义将该房屋抵押给银行后,获得15万元贷款。2006年4月27日,张某与李某形成一份“承诺书”,约定张某一年内归还5万元给李某,李某以自己的名义向银行申请的15万元贷款由张某使用并负责每月按揭;如有一期逾期不还,该房屋由李某作价处理;贷款还清后由李某配合过户。2013年3月,张某还清了银行所有的贷款,便以双方当时承诺要求李某归还房屋。但李某拒绝归还房屋,认为房屋归其所有,张某只可向其主张20万元的房产作价款。张某起诉至法院,请求判令李某立即协助他办理系争房产的过户手续。

法院判决:

法院经审理认为,张某与李某之间不存在真实的房屋买卖意思表示,据此签订的房地产买卖契约系名为买实为取得银行贷款的合同,故依法认定该合同无效。基于无效合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时,原来基于合同所发生的物权变动当然丧失基础,发生物权变动的回转,故判决李某应与张某共同办理该房屋的所有权人变更手续。李某不服一审判决诉至中院,该案经过中院二审调解,双方最终达成协议,李某与张某共同办理该房屋的所有权人变更手续,所有权人由李某变更为张某。并由张某支付李某借款5万元和房屋补偿款7万元。

律师说法:

本案是一起典型的为取得银行贷款假卖房屋的案件。房屋出卖人要求买受人归还已过户的房屋能否得到法律的支持,主要取决于双方签订的虚假房屋买卖合同是否有效。下面,笔者就来分析一下本案中房屋买卖合同的效力及性质。

根据《民法通则》及《合同法》的规定,合同生效应当具备下列几个条件:一是行为人具有相应的民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或社会公共利益。房屋买卖合同属于民事合同,其生效也应满足上述三个条件,三者缺一不可。本案中的张某与李某均能独立进行民事活动,具有完全的民事行为能力,双方签订合同满足合同生效的第一个要件。但双方签订房屋买卖合同是否为其真实意思表示,成为本案研究的关键问题。所谓意思表示真实,即行为人的内心真实想法与外在行为相一致,行为人通过自己的行为希望达到内心期望的目标或结果。意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为,即双方有意识的不真实行为,为无效法律行为。而本案中,张某与李某签订房屋买卖合同显然不是双方的真实意思表示。理由如下: 

1、从张某签订房屋买卖合同的目的进行分析。张某因为缺少资金做生意,但自己又不符合银行贷款的条件,于是动了歪脑筋,希望能用自己的房屋作为筹码寻找符合贷款条件的人,并没有真正出卖房屋换取资金的想法。而李某符合贷款条件,且李某与张某也有经济上的往来,张某希望通过李某用自己的房屋作为抵押向银行贷款,在李某同意的情况下,双方才签订了本案中的房屋买卖合同。所以,从该房屋买卖合同签订的目的来看,张某并没有要将自己的房屋卖与李某的意思表示,真正的目的就是利用李某符合贷款条件的身份取的银行贷款。

2、从双方签订承诺书的行为进行分析。2006年4月27日,双方签订的承诺书中明确约定:张某将自己的房屋过户给李某,李某无需支付房款,而是由李某以自己的名义将该房屋抵押给银行取得15万元贷款,贷款归张某使用并由张某归还,贷款还清后由李某配合过户。该承诺书的约定非常明确,李某不需要支付房款,但需要到期归还房屋。实际上,李某在张某卖房及贷款过程中只起一个桥梁作用,更进一步表明张某不具有将房屋卖与李某的意思表示。 3、从房屋买卖合同的履行情况进行分析。张某将房屋卖给李某后并办理了过户手续,但李某实际上并未支付房屋价款。由于房屋属于大宗商品且价值较高,李某与张某也无亲属或赠与关系,李某取得张某房屋所有权但并无支付价款的行为不符合一般人的常识判断,且与权利义务相统一的原则相违背。该房屋过户后,李某并未对该房屋进行占用及处分,而是仍由张某及家人占用并使用,表明该房屋买卖合同并未充分、合理履行。

4、从李某对房屋买卖合同的态度进行分析。根据全案进行综合分析,李某在签订房屋买卖合同之初,对张某假卖房屋的动机及行为是知晓的,且也以自己的实际行动为张某贷款提供了便利,也足以表明李某在签订房屋买卖合同的时候不具有真实的意思表示。综上,张某和李某均系为取得银行贷款而签订的虚假房屋买卖合同,因双方都不具有签订真实买卖房屋的意思表示,故该虚假的房屋买卖合同无效。